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这次的政策底,不一样了
地产知识橘
2022-12-01
The following article is from 地产知识橘Pro
Author 局姐本尊
上个月初,我曾经写过一篇《房地产最差的时候,过去了吗?》,两天之后,被莫名其妙地404了。
出于满满的求生欲,有了现在的地产知识橘Pro——
嗯,大家可以随手关注下哈,以防走丢~
在那篇已经无法阅读的文章里,我曾经提到过:
最近两个月,可以窥到国家层面的宏观政策,已经出现了一些友好的动作。
一个月过去了,
筑底的趋势逐渐变成了共识。
加上“银十”一开头,广佛“房贷利率下降”的消息全网刷屏,现在随手一搜,都有一大堆公众号在告诉你——
政策底到了!买房时机到了!
但是……
这次的政策底,真的是你记忆之中的那一个吗?
假期第一天,出现了这样的消息:
内容直指广州、佛山房贷利率下调,局部地区出现
“银行和市场博弈的反转信号”。
但是,从无忧找房平台提供的表格来看,其实不同银行的房贷利率是涨跌互现的,并没有一边倒地下降。
就算降,幅度也就是10个BP,并没有很明显。
我也问了好几个广州按揭业内人士,得到的回应还蛮统一的——
房贷在实操层面没有明显松动,
和利率相比,最大的问题是放款速度依然很慢,现在申请,有的仍可能要等到明年。
那么,接下来金融端会怎么走呢?
在国庆前,有过这么一个会议。
乐观的人会看到最下面的
“两维护”
——
“金融机构要按照法制化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”;
从而推导出:
调控政策松动,市场重新放水,房价U形甚至V形反弹……
真的想太多了。
这句话是有前提的啊!上面一整段关于房地产定调的大前提,是完全没有放松的迹象的。
那,所谓的“房地产市场平稳健康发展”和“住房消费者合法权益”又是什么呢?
这是兜底的说法,换句话说,是救命哇!
如果好好回忆一下最近的市场,会发现:
短短一个月内,从全面垮塌的恒大,到股价跳水的新力,再到债券无预兆违约,创始人在微博感慨“至暗时刻”的花样年……
个个都是百强房企,一转眼说爆雷就爆雷。
我们在《
这一波大出清,谁才是那个代价?
》里面聊起过,一个恒大倒下,“代价”可能是十几万员工,是8000多家供应商,是遍布全国的期房业主、金服出借人,以及手握恒大欠条的,庞大的金融系统。
但这毕竟只是一家公司,代价还算可控,一旦更多“恒大”接二连三地出现,如果再不做点什么,
接下来的情况,会更加复杂——
全行业可能遭遇挤兑和抽贷,流动性危机凸显,房企争相抢跑以求回款自救,楼市“平稳健康发展”成为泡影;
更多房企爆雷,在建项目大批烂尾,大量买家掏空了六个钱包却收不到房,“住房消费者的合法权益”无从保障。
这不,国庆期间惠州博罗县出台的“限跌令”,行文也是这个逻辑——稳市场,防烂尾。
这已经是8月以来,第十几个城市出台类似的文件了……
所以,斗胆揣测一下,央妈对于金融机构的要求,最重要的部分,大概可能是:
1、尽量配合地方政府
“精准拆弹”
,给濒临爆雷的房企——说实话,这种房企不少——留点转圜的空间,防止大规模爆雷,维护当地的房地产行业基本面稳定。
2、配合政府
做好预售资金监管,
严防挪作他用,就算房企爆雷了,也能有钱把在建项目给修完。
3、
防止系统性金融风险发生。
而个人房贷这块,说实话,紧急性似乎没有那么高——就算是有,估计也得先紧着一手房。
毕竟,房贷的放款周期,是会直接影响房企回款速度的。
也算是稳定市场的一种吧。
所以,我们基本可以明确了,虽然政策已经触底,但
“救房价”的排序,其实是比较靠后的。
调控的定力很足,只要不出现雪崩式的降价,房价缓降是可以被市场接受的。
事实上,第二轮集中供地时,不少城市已经早早限死了销售价格,被越来越普遍采用的定价方式是——比周边新盘的价格稍微低上几个百分点。
在这种预期之下,
一年之内,房价被限制在稳定微跌的路径里,
房企也没啥折腾的动力。
尽管拍卖前,土地出让规则出现集体转向,希望控制地价,在打击高杠杆买地的基础上,努力鼓励更多的房企不要躺平,积极拿地建房子。
但是,最终的结果,还是这样的——
这还不算直接中止拍卖的那些土地,比如福州,本来挂了26宗地块,其中7宗取消交易,剩下的,才是图中看到的样子。
对于土拍,大型民企躺平已经是老生常谈的话题了,各地接盘的主要是两种公司:央企和国企——尤其是地方型国企,看起来更像是带着任务出来撑场子的。
在这个时候,如果真要买房子,最好的建议大概应该是:
1、因为无法预期这一轮调控的时长和走向,所以:
尽量放低投资期待,重视居住功能,回归核心需求,
“因需购房”才能最大限度降低风险。
2、如果确定要买,沉下去,
真正去跑市场,多看盘。市场凉下来的时候反而是细致“淘笋”的好时机。
只要不买到爆雷的楼盘,总比几个月之前匆忙入市要赚得多。
以上为正文,来自局姐
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